最近房市交易回暖的訊息不斷，佑佑身邊不少朋友都很擔心，因為房價雖然下跌了3年多，但一般受薪階級仍然覺得負擔很重，所以遲遲未出手買房，心中期望著房價繼續修正。但市場一直有一句話說「量先價行」，很多想買房的無殼蝸牛開始擔心房價是不是要跟著交易量反彈了呢？
不管任何商品的價格，想要反彈，第一件事是要先落底，先落底才能談反彈這件事，但是落底後的狀況，有可能是「ㄩ」型、可能是「V」型、甚至是「L」型。目前業界普遍的看法是「L」型，也就是房價落底之後在底部盤整非常長的一段期間。
過去2、3年，部分地區的房價已修正2、3成，反觀房租頻頻上漲，部分有剛性需求的民眾不願意再花租金等房價跌，所以紛紛進場，讓成交量放大，但是交易量放大，不代表房價就會上漲。
原因在於，台灣這幾年的經濟成長並不佳，每年經濟成長率都在1%、2%間掙扎，加上2009年金融風暴過後，房地產迎來牛市，2014年到達高峰，這段期間，建商拼命推案，讓餘屋數量不減反增。
據內政部發布的統計資料，全台新建餘屋的待售住宅戶數創下歷年新高（詳見下圖)；另一項佐證數據，則是上市櫃建商發布的財務報表，其存貨項下的成屋金額也創下2012年以來新高。
建商的存貨可以分為3大項，包含土地、在建工程和待售房地。我們先來看完工卻又沒賣掉的待售房地，2017年第4季財報顯示，所有上市櫃建商合計帳上的待售房地金額達1,897億9,375萬7,000元（詳見下表）。而且財報上的金額是以成本計價，如果粗估毛利率為25%，這些餘屋的推案量高達2,372億4,219萬6,250元，要多少家庭買房子才消耗的完？不要忘記，我們還沒加計未上市櫃建商的部分，且市場上還有中古屋、預售屋等選項。
如果再把在建工程加進來討論，帳上金額4,271億343萬1,000元，保守的用完工率8成、毛利率25%計算，推案金額更是高達6,673億4,911萬940元，如果邊建邊賣，有賣掉就算了，但觀察近幾季國泰房地產指數的銷售率，全國都只有10%左右……，表示這些預售屋的銷況並不佳，完工之後又將列入待售房地變成餘屋。可以預見的，當內政部再發布新的全台新建餘屋待售戶數時，新聞報導的標題仍會是「餘屋數量持續創歷年新高」。
因此，房地產的量雖然漸漸放大，但整體仍在「L」型的底部中盤整，並沒有搶購的熱絡氛圍，這幾年應該會是理性的剛性需求買盤，房價想要反彈真的不是一件簡單的事！
作者：林帝佑
2018.6
佑佑努力記/理財專欄-Smart自學網
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