房市熱、資金多、利率低,最近各家銀行的「房貸大戰」也跟著開打啦!佑佑要來跟大家討論,「到底房貸年限,選短還是選長比較好?」雖然現在房貸的還款有各種模式,譬如寬限期、前10年僅需還1成或其他種種,但我們就用最常見的「本息平均攤還」且利率固定進行試算,來看看兩者的優缺比較。

狀況1》一路住到底、房貸繳到完

常見貸款年限為20年及30年,假設同樣借款500萬元,在利率1.4%的狀況下,兩者分別要還多少錢呢?

20年:
每個月要償還2萬3,898元,經過20年,共240期,所以總計付出573萬5,521元,利息支出為73萬5,521元。

30年:
每個月要償還1萬7,017元,經過30年,共360期,所以總計付出598萬8,624元,利息支出為98萬8,624元。

 

表1:相同條件下,借款年限愈長利息支出愈多

備註:以同樣貸款500萬元、一段式固定利率1.4%、本息平均攤還試算
備註:以同樣貸款500萬元、一段式固定利率1.4%、本息平均攤還試算

這邊做個小結論:

如果貸款條件相同,且買進之後就一路住到底、房貸繳到完,那麼借款20年,付出的利息會比借款30年的狀況下少25萬3,103元。看起來應該是借款20年比較划算,但相對,因為攤還期數較少,所以每個月要還款的金額比起借款30年多6,881元。

狀況2》貸款期間出售,中途換屋

但如果你中途把房子賣掉呢?假設同樣住10年,狀況又是如何?在房子沒有增值、不考慮其他稅費的狀況下:

20年:

原價出售,償還欠銀行剩下的房貸,可以拿回232萬5,387元,而這10年期間,利息支出為54萬2,374元。

30年:

原價出售,償還欠銀行剩下的房貸,可以拿回143萬9,639元,而這10年期間,利息支出為60萬2,414元。

表2:若貸款期間把房子賣出,實際上利息支出差異不大

備註:以同樣貸款500萬元、一段式固定利率1.4%、本息平均攤還的狀況,在繳了10年,即120期後出售進行試算
備註:以同樣貸款500萬元、一段式固定利率1.4%、本息平均攤還的狀況,在繳了10年,即120期後出售進行試算

同樣,來個小結論:

實際上,兩者的利息支出只差了6萬元左右,主要是因為房貸利率低,若我們將房貸利率提升至3%,同樣條件,貸款10年後出售,選擇20年貸款期限者,利息支出為119萬9,341元、選30年貸款期限者,利息支出為133萬615元,利息支出就會差到13萬1,274元。

不過,這邊最大的差異在於本金,繳了10年的房貸後,本金的還款金額會相差到88萬5,748元,換句話說,這10年間,選擇20年貸款期限者,等於強迫自己多儲蓄了88萬5,748元,換算下來,每年多存8萬8,575元、每月存7,381元。

強迫儲蓄好像不錯,但換個角度思考,若你選30年期貸款,你每個月可以多6,881元的資金進行運用,即便不投資,全部存下來,7,381元減去6,881元,每個月相差500元,10年相差6萬元,考量時間進去,這差異並不大。

但前提是你要存下來,而且若你將這筆錢放在不錯的金融商品裡,報酬率比房貸利率高,甚至可以做得更好,那麼等於是跟銀行借錢出來投資,賺取利差。

說到這邊,不知道你會選擇貸款期限長或短?總體來說:

借款時間愈短,每月還款金額愈高,但總利息支出愈低,且強迫儲蓄效果好。

借款時間愈長,每月還款金額愈低,但總利息支出愈高,不過資金運用較靈活。

建議考量自身狀況,譬如不會投資,且現金流穩定,那不妨選擇較短年限的貸款,穩穩還、強迫「存房」;若會投資,且中途有換屋、出售舊屋的可能,則可以選擇較長年限的貸款,靈活運用資金,換取更高報酬。

作者:林帝佑

2020.10

佑佑努力記/理財專欄-奇摩

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