不用錢,也能買房?當然不可能!市場有一些話術在宣傳「零元買房」,但背後不是偽造文書、就是龐式騙局,為什麼這種話術很吸引人呢?原因在於,很多人搞不清楚買房子實際上要準備多少錢,只望著媒體報導,感嘆房價很高。但動手算一算,搞不好你會發現買房沒有這麼難!

買房子,並不需要準備等同於房屋總價的現金,因為除了「自備款」,購屋者還可以利用「房屋貸款」。問題在於,你不知道你可以貸款多少錢、或是該準備多少的自備款?

此時可以利用《3步驟套公式 自己也能算「買房負擔力」》這篇文章中的幾個公式:

①收入-(固定支出+變動支出)=每月房貸預算。

②每月房貸預算/每借百萬元的月還款金*100萬元=可負擔房貸總額。

③可負擔房貸總額/貸款成數=可負擔的房屋總價。

從未來現金流的角度,算出可負擔的「房屋總價」之後,減去「房貸總額」,基本上,就是購屋者該準備的自備款。

舉例來說,假設小陳每個月可以負擔2萬元的房貸,他打算用30年期的貸款,在貸款利率1.4%、無寬限期、本利攤還的狀況下,每借100萬元,每個月要償還3,404元,因此他可以貸款約587.5萬元。以目前常見的貸款成數7成推算,算出小陳大約可以購買839.3萬元的房子。

既然587.5萬元為貸款,那麼839.3萬元減去587.5萬元的差額251.8萬元就是小陳該準備的自備款,或稱為頭期款。不過,事情不是你想得這麼簡單!買房,除了購屋的價款之外,還有一些衍生的交易稅費等,譬如:契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、登記規費、仲介費、代書服務費等。

林林總總,相信講完大家也不記得到底有什麼,重點是!這些項目加起來,金額也不小,實務上,依照每間房屋狀況不同,購屋衍生的交易稅費一般常見為房屋總價的3%~6%。不過,為了更財務無虞的購屋,建議可以抓整數,多準備總價的10%以因應交易稅費和額外的開支,譬如購買家具、家電等。如果需要裝潢,則裝潢費用要記得另外計算。

整體來看:買房資金=自備款+交易成本+房屋貸款。以小陳的案例來說,就是:自備款251.8萬元+交易成本84萬元+房屋貸款587.5萬元,所以他初期最好準備335.8萬元。

補充一點,房屋貸款部分,以一般住宅來說,若是跟建商購買,貸款成數通常可以到8成,若為市面上的中古屋,則普遍屋齡愈新、貸款成數愈高,屋齡愈老,成數愈來愈低,大約降至7成,購屋者可以自行利用不同的貸款成數進行試算。

最後,佑佑來幫大家試算懶人包,我們設定貸款利率1.4%、無寬限期、本利攤還30年,且貸款成數7成的狀況下,不同總價的購屋資金狀況,如下表,譬如購屋總價1,000萬元,初期購屋準備資金建議自備款300萬元、加上衍生的交易成本100萬元,共準備400萬元,另貸款700萬元,每月負擔的房貸約23,824元。

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備註:以貸款利率1.4%、無寬限期、本利攤還30年,且貸款成數7成的狀況進行試算;交易成本以房屋總價10%計

 

佑佑努力記/理財專欄-奇摩

2021.10

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