最近房市熱,許多首購族紛紛出手買房!當然,買得下去,通常表示已有足夠的自備款,不過,房貸呢?大家有沒有仔細規畫還款計畫呢?佑佑身邊有些朋友會選擇動用「寬限期」,但原因不太一樣,我們先來認識寬限期,然後了解它的眉角吧!

寬限期是什麼?簡單來說,就是「只繳息、不還本」的期間,譬如房貸年限30年,寬限期3年,就表示:前面3年只需要繳房貸的利息、後面27年則是除了利息還要攤還本金,並不是「3年加30年」喔!

簡單思考,原本本金可以平分在30年內償還,但現在只剩27年,當然每個月還款的金額會大幅增加。

舉案例試算,假設貸款100萬元,房貸年限30年、寬限期3年,在利率1.4%的狀況下,寬限期間,每個月只要還1,167元,不過,寬限期一過,每個月要償還的金額立刻提升超過3倍,變成3,709元;如果沒有動用寬限期,這30年,每個月還款的金額是3,404元。

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寬限期一過,還款壓力大增

備註:以貸款100萬元、利率1.4%、貸款年限30年,試算有無3年寬限期差異

 

那麼,什麼狀況下會動用寬限期呢?常見有3個原因:

①現金流不足

打工仔多數都是領固定月薪,有些人繳了自備款,算一算才發現,即便用可以申請到的最長貸款年限,每個月房貸壓力還是大到不行,不僅還了房貸就零存款,還得用過去的老本來補貼每月的現金流。

這時候,若動用寬限期,前期可能影響不大,但,你就得認真祈禱在寬限期到期之前,能夠順利加薪,或是實質地提高每月現金流,否則就算領到一次性的獎金,因為總會用完,對現金流無濟於事,尤其房貸一繳就是10年、20年,總不可能這麼長的時間都「卡」緊緊吧?

②打算短期出售

有些人則是打算在寬限期到期前將房產賣掉,這樣就能避免寬限期後的還款壓力。過去很多投資客都採用這個策略,但,現在有些自住客也這麼做,想說寬限期間繳的房貸,就當房租付,寬限期到,就去「租」另一間房,搞不好還能賺一筆房產增值的價差。

如果是這種算盤,要注意2件事。首先,你要能確定房子能順利在寬限期到期前出售,否則就要開始繳本金。其次,關於賺價差這件事,現在有「房地合一稅」,針對價差,出售時,持有2年內適用稅率45%、持有超過2年未滿5年,稅率35%,而現在寬限期大多是1年至3年,基本上,即便這段期間有增值,也不會讓你大賺一筆,因為稅金並不低。

③先投資再還錢

現在利率低,很多投資人會選擇先將錢拿去投資,等寬限期之後再慢慢還,理論上,這樣行得通,因為投資報酬率比房貸利率高的話,確實能將資金發揮較大的效益,這樣做的問題在於,投資可能賠錢!

萬一投資失利,等到寬限期後,就會「賠了夫人又折兵」,因為房貸沒還、投資又沒賺錢。所以想要先投資再還房貸,就要有更高的把握才這麼做。

寬限期不是壞東西,它可以減輕購屋人初期的資金壓力,但如果你的算盤打得不好,它只是讓你變成先甘後苦的毒糖果。

 

 

佑佑努力記/理財專欄-奇摩

2021.11

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