投機客短期持有，裝潢後欲出售的物件，到底可不可以買？佑佑最近在看房子，某天，在臉書的售屋社團裡面看到一間帶有全新裝潢的物件，我直覺認為，這應該是投機客想要轉手的物件，照片看起來，裝潢是我能接受的風格、開價也在我的預算範圍內，便和房仲約了實地看屋。
現在的內政部實價登錄系統，民眾在查詢的時候，不僅可以查到正確的門牌、甚至連2012年8月後的歷次交易價格都能查到，等於在2012年後，這間房子轉手幾次、賣多少錢，都可以查的清清楚楚。
但由於實地看屋前，我沒有這間物件的詳細地址，只能先用實價登錄系統看看該社區的行情狀況，與仲介碰面時，我問了完整地址，然後查實價登錄，系統顯示，前一手屋主在2022年年底的時候，以500萬元買進，加了裝潢之後，半年便以開價798萬元想要出售。仲介跟我說，前陣子有買方出價740萬元，屋主仍不賣。
回頭來看看我自己的想法，很多人對於投機客釋出的物件，多多少少都有一種「蛤！是投機客的房子喔！」觀感都不是太正面，但從客觀角度來分析，我覺得不管前一手屋主是不是投機客、持有時間短或長，只要評估硬體、還有跟錢有關的事，能夠接受的話，還是可以買。
評估關鍵1》裝潢品質與實際屋況
先不討論地段，因為那是投機客無法改變的事情，針對物件本身，對投機客來說，想要賺取中間的價差，花在房子的成本自然是愈低愈好，他可以從兩大方面著手，第一是壓低買房子的總價、第二是壓低裝潢的費用。
所以，下一手買方要評估的關鍵之一就是裝潢品質與實際屋況，通常這些物件都是原先屋況不佳，投機客才有辦法壓低總價買進，如果沒有用心裝修，管線、裝潢的用料等，可能都只是堪用而已，甚至過沒多久，管線都有可能要重新整理。
不得不說，看到美美的裝潢真的會比老舊屋況更吸睛，但這個時候反倒要冷靜思考，不能被表面的裝飾矇蔽了理智，要留心有沒有屋況瑕疵被裝潢包起來，建議可以請對方拿出裝修清單參考、也可藉由拜訪鄰居打聽，了解是否有因房屋瑕疵而造成鄰里關係不佳的狀況、又或者找個比較懂裝潢的朋友一起看屋，請他給點意見。
評估關鍵2》價格與金流
再來是考慮價格跟金流的部分，因投機客短期持有，售屋後，他要繳納不低的房地合一稅，所以當然希望賣得貴一點。不過，要繳稅，那不關買方的事，你要評估的是─這個帶裝潢的物件，用這個價格買合不合理？
用我看的物件來說，當天我跟一位有點經驗的朋友一起去看屋，他認為這個裝潢自己處理的話，大約是80萬元，所以假設我認為，這間房子合理的價格是620萬元，那用700萬元買到，就是可以接受的價格，畢竟買進後，就免去搞那些裝潢的事。
但接下來還要考慮一大關鍵，那就是貸款問題，正常來說，銀行鑑價跟市價並不會差異太大，但這間房子是短期持有再出售，你知道、我知道、獨眼龍也知道（？），不是，是銀行也知道。
所以這種短期再出售的物件，尤其是屋主持有不到1年便要出售，銀行鑑價通常會參考前一手的交易價格，以我看的房子來說，銀行恐怕只會以500萬元為估價，然後貸款給我8成、約400萬元，若我以700萬元成交，這樣我的自備款就需準備至少300萬元，高達房屋總價的4成以上。因此遇到短期再出售的物件，自備款的問題建議先確認好，免得談完之後，發現根本負擔不起，白忙一場。
佑佑努力記/理財專欄-奇摩
2023.07
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