Hi～I'm 佑佑：）

你知道自己可以負擔多少錢的房子嗎？頭期款固然是很大的門檻，但只要跨過了，後續每個月必須繳納的房貸，才是長達20年、甚至30年的長期問題，因此，從「現金流」的角度來分析自己的買房負擔力，才能知道如何養得起房、也養得起自己。

計算買房負擔力，只要3個步驟，如下：

步驟1》算出每個月可用來付房貸的金額

首先，算出自己或家庭每個月可用來付房貸的金額，如果你不知道怎麼抓預算，多數房市專家建議：最好以每月收入的3分之1做為房貸預算，最緊繃則不超過2分之1。譬如，月收入6萬元，就以2萬元當作房貸預算，至多不超過3萬元。

但關於比例其實並沒有正確答案，每個家庭的收入、支出都不太一樣，實際的做法，建議將每個月的收入和固定支出、變動支出等一一列出，藉此計算出真正可負擔的預算，參考公式為：

收入－（固定支出＋變動支出）＝每月房貸預算。

提醒一點，千萬不要低估自己的消費力，尤其變動支出的部分，可先透過3個月左右的記帳來掌握實際花費金額，避免高估了可用來付房貸的預算。

步驟2》試算可負擔的房貸總額

欲進行第2個步驟前，要先設定銀行的房貸利率和貸款年限才能試算。根據央行公布五大銀行新承做房貸利率，2021年7月為1.349%，我們保守抓較高的整數1.4%來試算，每貸款100萬元，無寬限期、本利攤還的狀況下：

若貸款年限為20年，每個月要還4,780元；

若貸款年限為30年，每個月要還3,404元。

接下來套用公式：

每月房貸預算／每借百萬元的月還款金＊100萬元＝可負擔房貸總額。

假設每月房貸預算為2萬元，打算使用30年期的貸款，套用公式後，如下：2萬元／3,404元＊100萬元＝587.5萬元。這個案例，等於可以負擔587.5萬元的房貸。如果打算使用20年期的貸款，因為還款時間較短，等於每個月要還款的金額會提高，套用公式後算出，只能負擔418.4萬元。

步驟3》推算買房負擔力

房貸總額不等於房屋總價，所以第3個步驟，即推算出買房負擔力。公式為：

可負擔房貸總額／貸款成數＝可負擔的房屋總價。

實務上，首購族只要自身與房屋的條件不要太差，基本上都可以貸到7成以上、甚至8成，以上述案例，套用公式算算看：

587.5萬元／8成＝734.4萬元；或587.5萬元／7成＝839.3萬元。

表示在房貸預算2萬元，房貸年限30年、利率1.4%、無寬限期、本利攤還的狀況下，若貸款成數介於7成至8成之間，則該案例的買房負擔力介於734.4萬元至839.3萬元之間。

從現金流的角度算出買房負擔力，接著就可以計算出自備款等金額，抓出較精準的買房預算嘍！

佑佑努力記/地產專欄-奇摩

2021.10

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