不用錢，也能買房？當然不可能！市場有一些話術在宣傳「零元買房」，但背後不是偽造文書、就是龐式騙局，為什麼這種話術很吸引人呢？原因在於，很多人搞不清楚買房子實際上要準備多少錢，只望著媒體報導，感嘆房價很高。但動手算一算，搞不好你會發現買房沒有這麼難！
買房子，並不需要準備等同於房屋總價的現金，因為除了「自備款」，購屋者還可以利用「房屋貸款」。問題在於，你不知道你可以貸款多少錢、或是該準備多少的自備款？
此時可以利用《3步驟套公式 自己也能算「買房負擔力」》這篇文章中的幾個公式：
①收入－（固定支出＋變動支出）＝每月房貸預算。
②每月房貸預算／每借百萬元的月還款金＊100萬元＝可負擔房貸總額。
③可負擔房貸總額／貸款成數＝可負擔的房屋總價。
從未來現金流的角度，算出可負擔的「房屋總價」之後，減去「房貸總額」，基本上，就是購屋者該準備的自備款。
舉例來說，假設小陳每個月可以負擔2萬元的房貸，他打算用30年期的貸款，在貸款利率1.4%、無寬限期、本利攤還的狀況下，每借100萬元，每個月要償還3,404元，因此他可以貸款約587.5萬元。以目前常見的貸款成數7成推算，算出小陳大約可以購買839.3萬元的房子。
既然587.5萬元為貸款，那麼839.3萬元減去587.5萬元的差額251.8萬元就是小陳該準備的自備款，或稱為頭期款。不過，事情不是你想得這麼簡單！買房，除了購屋的價款之外，還有一些衍生的交易稅費等，譬如：契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、登記規費、仲介費、代書服務費等。
林林總總，相信講完大家也不記得到底有什麼，重點是！這些項目加起來，金額也不小，實務上，依照每間房屋狀況不同，購屋衍生的交易稅費一般常見為房屋總價的3%~6%。不過，為了更財務無虞的購屋，建議可以抓整數，多準備總價的10%以因應交易稅費和額外的開支，譬如購買家具、家電等。如果需要裝潢，則裝潢費用要記得另外計算。
整體來看：買房資金=自備款+交易成本+房屋貸款。以小陳的案例來說，就是：自備款251.8萬元+交易成本84萬元+房屋貸款587.5萬元，所以他初期最好準備335.8萬元。
補充一點，房屋貸款部分，以一般住宅來說，若是跟建商購買，貸款成數通常可以到8成，若為市面上的中古屋，則普遍屋齡愈新、貸款成數愈高，屋齡愈老，成數愈來愈低，大約降至7成，購屋者可以自行利用不同的貸款成數進行試算。
最後，佑佑來幫大家試算懶人包，我們設定貸款利率1.4%、無寬限期、本利攤還30年，且貸款成數7成的狀況下，不同總價的購屋資金狀況，如下表，譬如購屋總價1,000萬元，初期購屋準備資金建議自備款300萬元、加上衍生的交易成本100萬元，共準備400萬元，另貸款700萬元，每月負擔的房貸約23,824元。
備註：以貸款利率1.4%、無寬限期、本利攤還30年，且貸款成數7成的狀況進行試算；交易成本以房屋總價10%計
佑佑努力記/理財專欄-奇摩
2021.10
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